マンション投資用物件の選び方｜初心者でも失敗しない東急リバブルの活用法

• 投資用マンションの購入は住宅ローンではなく不動産投資ローンで審査される。
• 住宅ローン減税は投資用マンションには原則適用されない。
• 維持費として管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険料がかかる。
• 固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の制限税率は0.3%。
• 売却益は所有期間5年超か5年以下かで税率区分が変わる。

マンション投資用の結論

【再放送】夢の不動産投資 知っておくべき5つの現実【不動産投資編】：（アニメ動画）第296回

投資用マンションとは、自分が住むためではなく、他人に貸して家賃収入を得る、または値上がり後に売って利益を出すために買うマンションのことです。

収益は大きく2つ。毎月入ってくる家賃収入（インカムゲイン）と、売却時の利益（キャピタルゲイン）です。

買い方も2つに分かれます。区分所有でマンションの一室を買う方式と、建物まるごと買う一棟方式。私自身は都内で区分を2戸持っていて、まず始めるなら区分のほうが資金面で現実的だと感じています。

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投資用マンションで失敗しないコツは、感覚ではなく数字で判断すること、これに尽きます。

私が仲介の現場にいた8年間で一番多かった失敗が、利回りの表面だけを見て買ってしまうパターンでした。広告に出る利回りは「満室・経費ゼロ」で計算された表面利回りで、実際は管理費や空室が引かれます。

投資用マンションには区分と一棟があります。下に整理しました。

正直に言うと、最初の1戸は区分から入るのが堅実だと私は考えます。一棟は空室が出たときの打撃が大きい。

投資物件を探す

物件を探すときは、立地・築年数・空室率の3点を必ず数字で確認します。

利回りの相場は立地・築年数・空室率で大きく動くため、全国共通の標準値というものは存在しません。だからこそ、広告の利回りを鵜呑みにしない姿勢が要ります。

私が物件を見るときは、まず最寄り駅からの徒歩分数と周辺の賃貸需要を確認します。賃貸が埋まらない立地は、いくら利回りが高く見えても買いません。

売却相談・売却査定

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投資用マンションの売却益は譲渡所得として課税され、所有期間が5年を超えるか以下かで税率区分が変わります。

区分の判定は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで行います。ここを誤解して、買ってから5年経ったつもりが「年初時点では5年未満」だった、というケースを実際に見ました。

不動産ソリューション

投資用マンションの運用には、購入時の税金と保有中の維持費という2種類のコストが必ずかかります。

購入時には不動産取得税と登録免許税。不動産取得税は土地・家屋の取得時に課される都道府県税で、税率は原則4%ですが、住宅用家屋や土地は軽減特例の対象になる場合があります。

登録免許税は登記のときに課される国税で、登記の種類ごとに税率が異なります。

初心者ガイド・マーケットレポート

初心者がまず押さえるべきは「住宅ローン減税は投資用には使えない」という一点です。

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、自ら居住する家屋であることが要件で、賃貸用・投資用は対象外です。住宅ローン感覚で減税を期待すると、計算が大きく狂います。

一方で、不動産所得が赤字になった場合は、一定の条件のもとで損益通算の対象になりえます。経費を差し引いた後の所得が課税対象になる、という基本の流れも先に理解しておくと安心です。

不動産 マーケットレポート

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市場の動きを数字で確認したいなら、公的統計を一次情報として使うのが確実です。

物件価格の動向は国土交通省の「不動産価格指数」、住宅ストックや賃貸住宅の空室は総務省の「住宅・土地統計調査」で確認できます。新築の供給を見るなら建築着工統計です。

民間サイトの相場記事だけで判断せず、私はいつも公的統計で裏を取るようにしています。広告の数字とのズレに気づけるからです。

不動産投資は 東急リバブルにお任せください！

不動産投資ローンを使うとき、団体信用生命保険（団信）への加入を融資条件として求められることがあります。

団信は、ローン契約者に万一のことがあった場合に残債が保険で完済される仕組みです。金融機関の融資条件として扱われるため、加入の有無や保険料負担は事前に確認しておきます。

不動産投資ローンの審査では、本人の属性に加えて物件の収益性や担保価値が重視されます。住宅ローンより物件そのものが厳しく見られる、と理解しておくと良いです。

最新情報

居住用マンションを後から投資用に転用するのは、契約や規約の制約で簡単ではありません。

住宅ローンで買った部屋を他人に貸す行為は、住宅ローンが居住用を前提としている以上、制度趣旨と一致しません。契約・管理規約・ローン条件によって制限される場合があります。

「住宅ローンで買って、住まなくなったら貸せばいい」という発想は、私はおすすめしません。後でローン条件違反を指摘されるリスクがあるからです。

物件種別・価格帯から探す

【ホリエモン】不動産投資で夢見てる人へこれが不動産投資の現実です。

投資用マンションを探すときは、区分か一棟か、そして価格帯と維持費のバランスで絞り込みます。

区分は一室単位なので価格を抑えやすく、初めての1戸に向きます。維持費として管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険料がかかる点は、価格帯にかかわらず共通です。

私が物件を比較するときは、家賃から維持費を引いた「手残り」で並べます。価格や利回りだけで横並びにすると、修繕積立金の高い物件を見落とします。

利回りから探す

利回りは物件の収益性を示す代表指標ですが、立地・築年数・空室率で大きく変わるため、単一の公的標準値はありません。

だから「利回り◯%が相場」という断定は信用しません。広告の表面利回りは経費や空室を考慮していないことが多く、実際の手残りはそこから下がります。

私のやり方は、表面利回りから管理費・修繕積立金・固定資産税・空室想定を引いて、実質ベースで判断すること。ここを面倒がる人ほど、買ってから「思ったより残らない」と後悔します。

よくある質問

投資用マンションでよく一緒に調べられる疑問を、出典で確認できる事実だけで答えます。

最後にひとつだけ。投資用マンションは「いくらで買えるか」より「いくら残るか」で選ぶこと。次の一歩として、気になる物件の管理費と修繕積立金を調べ、家賃から引いてみてください。それだけで判断の精度が変わります。