ワンルームマンション投資をおすすめしない5つの理由と失敗を避ける方法

• ワンルームマンション投資とは、マンションの1室を買って人に貸し、家賃収入を得る不動産投資です。
• 物件価格だけでなく、固定資産税・管理費・修繕積立金など運営費用が継続的にかかります。
• 空室になると家賃収入はゼロになり、ローン返済だけが残るのが最大のリスクです。
• サブリース（家賃保証）は一定額が永続的に保証される制度ではなく、契約条件で見直しがあります。
• 節税効果や保険代わりという売り文句は、効果が限定的なので過信しないほうがいいです。

マンション投資 ワンルームの結論

ワンルームマンション投資は絶対するな！販売会社の巧妙な手口とは…？

結論から言うと、ワンルームマンション投資は「仕組みと費用を正しく理解できる人」以外には積極的に勧めません。

理由はシンプルです。家賃収入から運営費とローン返済を引いた手残りが、思ったより小さいか、赤字になりやすいからです。

私の周りでも、毎月数千円〜数万円を持ち出しながら「いつか黒字になる」と耐えている人を何人も見てきました。

1.ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、マンションの1室を取得して第三者に賃貸し、家賃収入を得る不動産投資の一形態です。

単身者向けの1部屋を買って貸す、というイメージで合っています。アパート1棟を買うより金額が小さく、入り口のハードルが低いのが特徴です。

ローンを使う場合は金融機関から融資を受け、入居者からの家賃で返済していく形が一般的です。フルローンなら初期費用をほぼかけずに始められるという説明もありますが、これは金融機関の審査次第で、誰でも通るわけではありません。

1.1.利益を得る仕組み

利益の出方は「毎月の家賃収入（インカム）」と「売却したときの差益（キャピタル）」の2つです。

ワンルーム投資の主役は前者の家賃収入です。家賃から管理費・修繕積立金・固定資産税・ローン返済を引いて、残った分が手元の利益になります。

不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。経費の代表が減価償却費で、これは実際にお金が出ていかないのに経費にできる項目です。

赤字が出た年は、不動産所得の赤字を給与など他の所得と通算できる「損益通算」という制度も使えます。ただし後で触れるとおり、これを節税の柱にするのはおすすめしません。

1.2.意外と運営費用がかかるワンルームマンション投資

【医者は最高のカモ】年収2000万エリートがワンルーム投資にハマる理由／「カモがネギ背負ってやってくる」営業の現場／「直美」が一番ヤバい／医者を営業マンにするスキーム《ドラゴン細井×西岡孝洋》

ワンルームマンション投資では、家賃収入の裏で毎月・毎年さまざまな費用が出ていきます。

実際にオーナーをやってみて一番「思ったより重い」と感じたのが、この運営費用です。買うときの費用と、持ち続ける間の費用は分けて考えたほうがいいです。

取得価格は解説記事では1,000万〜2,000万円程度からが目安として挙げられますが、これは公的統計ではなく業界記事ベースの数字です。鵜呑みにせず、目の前の物件で計算してください。

2.ワンルームマンション投資をおすすめしない5つの理由

おすすめしない最大の理由は、家賃収入から費用と返済を引いた手残りが小さく、リスクに見合わないケースが多いからです。

私は両論併記でごまかすつもりはありません。ここは正直、デメリットのほうが大きいと考えています。以下、5つに分けて説明します。

2.1.空室で家賃収入ゼロになりやすい

ワンルームは1室しかないので、空室になった瞬間に家賃収入はゼロ、ローン返済だけが残ります。

アパート1棟なら1部屋空いても他の部屋でカバーできます。ワンルームはそれができません。「0か100か」の世界です。

単身向け賃貸では入退去の周期が3年7か月という例も紹介されていますが、これは一般統計ではなく個別データの紹介です。立地が弱い物件だと、退去のたびに数か月の空室と原状回復費がのしかかります。

2.2.家賃保証の内容が想定と違う

【収支公開】悪名高きワンルームマンション投資をした結果…

サブリース（家賃保証）は「一定額が永続的に保証される」制度ではありません。

管理会社が借り上げて転貸し、空室でも一定額の家賃を払う仕組みとして説明されることがあります。安心材料に見えますよね。

ただし保証額は契約に基づく見直し条項があり、数年ごとに引き下げられることがあります。「ずっと同じ家賃が入る」と思い込むのが一番危ない。契約書の見直し条項は必ず自分の目で確認してください。

2.3.収支が赤字の重大さに気づきにくい

毎月の手出しが数千円だと「これくらいなら」と赤字の深刻さに気づきにくいのが落とし穴です。

実質利回りは解説記事で3〜5％程度が目安とされますが、これは業界記事ベースの数値です。ここから固定資産税や管理費、空室期間を引いていくと、手残りはあっという間に薄くなります。

月3,000円の持ち出しでも、35年なら126万円。退去のたびの原状回復費や設備の故障を足すと、もっと膨らみます。少額だからと油断しているうちに、累積でまとまった額を失います。

2.4.保険代わりとしては不十分

「団信があるから生命保険代わりになる」という売り文句は、効果が限定的です。

団体信用生命保険（団信）は、契約者に万一のことがあった場合に残債が保障される仕組みで、不動産投資ローンで加入条件になることがあります。確かに家族に無借金の物件は残ります。

ただ、残るのは「赤字を垂れ流す物件」かもしれません。家族が同じ持ち出しを引き継ぐなら、それは資産というより負担です。保険なら掛け捨ての生命保険のほうが分かりやすく、安いことも多い。私は保険目的での購入は勧めません。

2.5.節税効果は小さい

ワンルーム投資が儲からない理由を徹底解説します。

ワンルーム投資の節税効果は、多くの会社員にとって小さいと考えてください。

仕組みはこうです。減価償却費などで不動産所得を赤字にし、損益通算で給与所得と相殺して税金を減らす。理屈は成り立ちます。

でも、節税できるのは「赤字を出しているから」です。本当の利益を出していれば税金は増えます。税金を減らすために赤字を作り続けるのは本末転倒。減価償却が切れたあとは経費が減り、逆に税負担が増える点も見落とされがちです。

3.ワンルームマンション投資で失敗した実例3選

失敗の共通点は「家賃が入り続ける前提」で買い、空室や保証見直しで前提が崩れたことです。

以下は、解説記事や私が現場で見てきた典型例を整理したものです。固有の数字は一般化したケースとして読んでください。

特に3つ目、借入を重ねて引くに引けなくなるパターンは怖い。売ろうにもローン残高が売却価格を上回る「オーバーローン」だと、自己資金を足さないと売れません。

逆に言えば、これらを避けられる人――立地を見極め、実質利回りで判断し、出口まで描ける人なら、ワンルーム投資は選択肢になり得ます。少額から始められ、売却もしやすいという入りやすさは事実だからです。

よくある質問

問い合わせで特に多い3つに、現場目線で短く答えます。

最後に率直な一言を。もし今、営業から「節税になる」「保険代わりになる」とだけ言われて迷っているなら、いったん立ち止まってください。その物件で空室が3か月続いたら毎月いくら払うのか、まずそこを電卓で出す。話はそれからです。