投資不動産の始め方｜収益物件の探し方から不安解消まで徹底解説
- 投資不動産には、実物の物件を持つ不動産投資と、証券のように買えるREITの2種類がある。
- 不動産投資の収益源は、家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）の2つ。
- 物件購入時には仲介手数料・登記費用・収入印紙代などの諸費用が別途かかる。
- 不動産取得税は購入時の1回だけ、固定資産税・都市計画税は所有している間ずっと毎年かかる。
- 収益性は実質利回り（年間家賃収入−年間諸経費）÷（購入価格＋購入時諸費用）で測る。
投資不動産の結論
投資不動産は、実物の物件を所有して家賃と売却益を得る方法と、REITで少額から不動産に投資する方法の2つに分かれます。
私は都内で区分マンションを2戸持っています。正直に言うと、実物の不動産は管理の手間も資金も重い。でも自分でコントロールできる範囲が広い。
一方のREITは、投資家から集めた資金を不動産に投資し、賃料収入や売却益を原資に分配する仕組みです。日本の上場REITはすべて会社型投資信託（投資法人）の形をとっています。
REITには法人税の優遇があります。配当可能利益の90％超を分配すると法人税が免除されるという仕組みで、これが分配金の高さにつながっています。
収益物件を探す
収益物件は、住所・沿線・利回り・価格・物件種別といった条件で絞り込んで探します。
私が物件を見るとき、最初に確認するのは価格と利回りより先に「立地と空室リスク」です。利回りだけ高い地方の一棟物は、入居が抜けた瞬間に数字が崩れます。
探す軸を整理しておくと、無数の物件情報から自分に合うものを絞れます。
| 条件 | 見るポイント |
|---|---|
| 住所・沿線 | 駅からの距離、賃貸需要のあるエリアか |
| 都道府県 | 北海道・東北、関東、甲信越・北陸、東海、関西、中国などエリア単位 |
| 利回り | 表面利回りだけでなく実質利回りで判断する |
| 物件種別 | 区分マンション、一棟アパート、一棟マンションなど |
| 価格 | 自己資金とローンのバランスで無理のない範囲か |
区分マンションから始める人が多いのは、価格が一棟より抑えられ、管理を管理会社に任せやすいからです。私自身も最初の一戸は区分でした。
不動産投資の不安を解消する3つのサービス
初めての投資不動産で感じる不安は「物件選び」「収支のシミュレーション」「賃貸経営の運用」の3つに集約されます。
物件検索サービスで条件に合う収益物件を探し、シミュレーションツールで収支を試算し、管理サービスで運用を任せる。この3点が揃うと、初心者でも数字をもとに判断できます。
特に収支シミュレーションは絶対に飛ばさないでほしい。私が仲介の現場で見た失敗の多くは「家賃が満室前提のまま試算していた」パターンです。
安心してサービスをご利用いただくための取り組み
安心して投資不動産の取引を進めるには、扱う情報や担当者の質を見極める仕組みが欠かせません。
その判断材料のひとつが資格です。投資不動産取引士という民間資格があり、試験時間は90分、出題形式は四者択一です。
この資格は年齢・性別・学歴に制約なく受験できます。担当者がこうした知識を持っているかは、相談時に確認しておくと安心材料になります。
セミナー・イベントを探す
投資不動産のセミナーは、基礎知識を体系的に学ぶ近道です。
ただし正直に言うと、セミナー選びは慎重に。特定の物件を売り込むためだけのものも混じっています。
私が勧めるのは、税制や利回りの計算といった「どの会社にも依存しない知識」を扱うセミナーです。不動産取得税や固定資産税といった税金の話を、最初に押さえておくと判断を誤りません。
不動産投資に関する知識をつける
不動産投資の収益源は、家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）の2つです。
この2つに加えて、忘れがちなのが税金とローンの知識です。
不動産投資ローンを組むと、団体信用生命保険（団信）への加入を求められるケースが多くあります。団信が適用されると、契約者の死亡や高度障害時にローン残高がゼロになります。生命保険の代わりになる、と言われるのはこのためです。
これから不動産投資を始める方へ
始め方の基本は、資金計画→物件選び→収支シミュレーション→融資→契約、の順で進めることです。
最初に必ず把握しておきたいのが、購入時にかかるお金です。物件価格だけ見て予算を組むと、必ず足が出ます。
| 費用の種類 | かかるタイミング |
|---|---|
| 不動産仲介手数料 | 購入時 |
| 登記費用 | 購入時 |
| 収入印紙代 | 購入時 |
| 不動産取得税 | 購入時の1回のみ |
| 固定資産税・都市計画税 | 所有している間、毎年 |
不動産取得税は購入時の1回きり。固定資産税と都市計画税は、持っている間ずっと毎年かかります。この違いを混同して資金繰りが苦しくなる人を何度も見てきました。
不動産投資について詳しく学ぶ
より深く学ぶなら、REITの制度面まで踏み込むと投資不動産の全体像が見えます。
REITは規則上、不動産だけでなく不動産の賃借権なども投資対象に含みます。投資の幅が思ったより広いんです。
運用規模にもルールがあります。不動産投資信託が常時保持する最低純資産総額は原則1億円です。ただし私募の不動産投資信託はこの限りではありません。
海外不動産等を取得する場合は、現地の国・地域が一定の要件を満たす必要があると規定されています。
新着不動産投資コラム
コラムは、現役オーナーや実務家の生の声を拾える貴重な情報源です。
私がコラムを読むときの基準は「数字が書いてあるか」。利回り何%、家賃いくら、修繕にいくらかかった――具体的な金額が出ている記事だけ信じます。
逆に、儲かるという結論だけで根拠の数字がないコラムは、私は読み飛ばします。
利回りについて詳しく調べる
投資不動産の収益性は、実質利回りで判断します。
実質利回りは「年間家賃収入−年間諸経費」を「不動産購入価格＋購入時の諸経費」で割って算出します。
よく広告に出ている表面利回りは、経費も諸費用も無視した数字です。きれいに見えますが、実態とはズレます。私は物件を見るとき、必ず実質利回りに置き換えて比べます。
賃貸経営のお役立ちサービス
賃貸経営は、購入後の運用をどれだけ仕組み化できるかで手残りが変わります。
管理・外壁塗装・内装・新築建て替え・一括査定など、運用の各場面で使えるサービスがあります。
私が一番大切にしているのは管理会社選びです。区分でも一棟でも、空室を埋める力と対応の速さが収益を左右します。塗装や内装といった大きな出費は、見積もりを複数取るだけで数十万円単位で変わることもあります。
よくある質問
投資不動産について、相談の現場でよく受ける質問をまとめました。
よくある質問
最後に率直な一言を。投資不動産で失敗する人の多くは、物件を見る前に数字を整理していません。利回りと費用の式を一度自分で計算してみる――それが一番確実な最初の一歩です。
