投資マンションはワンルームが狙い目？選び方と購入手順を解説

• 投資マンションのワンルームとは、1部屋単位で購入して人に貸し、家賃収入を得る区分マンション投資のこと。
• 物件価格以外に、不動産取得税・登録免許税・仲介手数料・固定資産税などの費用が継続的にかかる。
• 仲介手数料の上限は、売買価格400万円超なら「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が目安。
• 固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税され、保有している限り毎年発生する。
• 成功のカギは立地選びと長期前提の運用で、短期で儲ける投資ではない。

投資マンション ワンルームの結論

ワンルームマンション投資は絶対するな！販売会社の巧妙な手口とは…？

ワンルーム投資は「立地が良く、価格に無理がない物件を長期で持つ」なら検討に値する投資です。

私は都内で区分マンションを2戸持っています。実感として、儲けの大半は買った瞬間にほぼ決まる。家賃は急には上がりませんし、空室が出れば収入はゼロ。だから「どこの・いくらの部屋を買うか」が9割です。

逆に言えば、利回りの数字や営業トークに釣られて立地を妥協すると、後から取り返すのは難しい。ここは正直に言っておきます。

店舗一覧

物件を探すとき、まずどの窓口に相談するかで集まる情報が変わります。

toushi-kubunでは、エリアごとに相談できる店舗を一覧で確認できます。実際に足を運べる拠点があるかどうかは、はじめての人ほど重要です。

私の経験上、対面で物件資料を広げて「この前面道路の状況だと…」と話せる相手がいると、判断のスピードと精度が上がります。オンライン完結も便利ですが、最初の1戸は人と会って決めるのを勧めます。

買う

ワンルームを「買う」ときは、物件価格だけでなく税金と諸費用を最初から見込むのが鉄則です。

購入時にかかる主な税・費用を整理します。これは制度として決まっているもので、ごまかしようがありません。

不動産取得税は取得時の一度きり。登録免許税は登記の種類で税率が変わります。仲介手数料には法律で上限があるので、これを超える請求はおかしいと判断できます。

ローンを使う場合、金利は一律ではありません。金融機関・申込者の属性・物件条件で個別審査によって決まります。ネットの「相場」だけ見て安心しないこと。

売る

祐天寺駅築31年2580万円のワンルームマンションは買うべき？【ビラ広告】

ワンルームは区分マンションの中でも売りやすい部類で、流動性の高さが強みです。

1棟ものと違って価格帯が手頃なので、買い手の母数が多い。これは出口を考えるうえで地味に効きます。

売却時にも仲介手数料がかかります。前述の上限ルール（400万円超は価格×3％＋6万円＋消費税）が売る側にも適用されるので、手取りを計算するときは差し引いて考えてください。

私の率直な意見として、買う前から「数年後にいくらで・誰に売るか」を一度シミュレーションしておくべきです。出口の絵が描けない物件は、入口で見送る勇気も必要です。

借りる・貸す

オーナーにとっての「貸す」は、入居者がいて初めて家賃が入る、当たり前だが厳しい世界です。

空室になれば家賃収入はゼロ。だから貸す側にとって最大のリスクは空室です。

全国の空き家・空室の状況は、総務省統計局の「住宅・土地統計調査」で確認できます。最新は2023年調査で、賃貸住宅の空室状況を把握する基礎データになります。エリアの需給を肌感覚でなく数字で見る癖をつけてください。

事業用・投資用物件の購入・賃貸

投資用ワンルームは、自分が住む家とは目的も判断基準もまったく別物です。

住むための家は「自分が気に入るか」、投資用は「人が借りたいか・貸し続けられるか」で選ぶ。ここを混同すると失敗します。

投資用は保有中も固定資産税が毎年かかります。市街化区域内なら都市計画税が加わることもある。事業として収支を回す以上、毎年の固定費を正確に積み上げておくことが前提です。

キーワードから探す

ワンルーム投資が儲からない理由を徹底解説します。

物件探しに慣れてくると、エリア名や駅名、利回りなどのキーワードで一気に絞り込むのが効率的です。

toushi-kubunでは、気になる条件をキーワードから検索して物件を探せます。

私が実際にやっているのは、まず「住みたい人が多そうな駅」を先に決めてから物件を探す方法です。利回りから入ると、安いけど誰も借りないエリアに引き寄せられがち。順番が大事です。

物件特集

特集ページは、テーマごとにまとまった物件を比較検討したい人に向いています。

toushi-kubunの物件特集では、条件や切り口ごとに物件をまとめて確認できます。

ただし特集だからといって「お得」とは限りません。表示されている利回りが新築時の想定なのか、現在の家賃ベースなのかは必ず確認してください。ここを見落とすと数字に騙されます。

ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは、マンションの1部屋を購入して入居者に貸し、毎月の家賃収入と将来の売却益を狙う投資です。

1棟まるごとではなく「区分（1室単位）」で持つので、必要資金が小さく、はじめての不動産投資として選ばれやすい。

仕組みはシンプルです。買う→貸す→家賃を受け取る→いずれ売る。この間ずっと、税金・管理費・修繕積立金などの維持費が出ていきます。意外と維持費がかかる、というのは正直なところです。

少ない資金でも始められる

1棟投資に比べて価格が抑えられるため、ローンを活用すれば自己資金を抑えて始められます。

ただし「少額で始められる＝楽」ではありません。レバレッジをかける分、空室や金利の影響も受けます。

運用の手間が比較的かからない

日々の入居者対応や建物管理は管理会社に委託でき、本業を持つ人でも続けやすいのが利点です。

私も会社員時代に持ち始めましたが、毎月やることはほとんどなかった。その代わり、買うときに全力を注ぐ必要があります。

新築と中古、どっちが良い？

結論として、私は中古を勧めることが多いです。理由は、新築は「新築プレミアム」が価格に乗っていて、買った瞬間に値下がりしやすいから。

新築は設備が新しく当面の修繕負担が軽いのが魅力。中古は価格が抑えられ利回りを狙いやすい反面、修繕状況の見極めが必要です。どちらが正解かは目的次第ですが、利回り重視なら中古、安心感重視なら新築、というのが私の整理です。

ワンルームマンション投資が「やめとけ」と言われる理由

【医者は最高のカモ】年収2000万エリートがワンルーム投資にハマる理由／「カモがネギ背負ってやってくる」営業の現場／「直美」が一番ヤバい／医者を営業マンにするスキーム《ドラゴン細井×西岡孝洋》

「やめとけ」と言われる最大の理由は、立地を外したワンルームは空室と値下がりで赤字に転落しやすいからです。

よくある失敗を、現場で見てきた順に挙げます。

• 立地選びの失敗：賃貸需要の弱いエリアを買い、空室が埋まらない。
• 維持費の見落とし：管理費・修繕積立金・固定資産税で手残りが想定より薄い。
• 管理の放置：物件の状態が悪化し、入居付けと資産価値の両方が下がる。
• 新築を高値づかみ：新築プレミアム込みの価格で買い、売却時に大きく下がる。

特に立地選びの失敗は致命的です。家賃は後から上げられず、空室の物件は誰も買ってくれません。

維持費も甘く見られがちです。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税され、保有している限り逃げられない固定費。表面利回りだけ見て「儲かる」と判断するのが、いちばん危ない。

ワンルームマンション投資の市場動向

市場動向を見るうえで欠かせないのが、賃貸需要の地域差を映す空き家・空室の統計です。

全国の空き家総数と空き家率は、総務省統計局「住宅・土地統計調査」の2023年調査で公表されています。空室が増えれば、立地の弱いワンルームほど入居付けが厳しくなる。逆に需要の集まる場所は強い。市場は均一ではないということです。

なぜ都心が選ばれやすいのか

私が都内の物件を選んだのも、賃貸需要の厚さが理由です。

人口や働く人が集まるエリアは、空室期間が短く、家賃が下がりにくい。再開発が進む地域では、周辺環境の改善が資産価値に追い風になることもあります。

ただ、都心なら何でも安心というわけではない。都心でも駅から遠い・築古で管理が悪い物件は普通に空きます。「都心の」ではなく「都心の中でも需要のある一室か」で見てください。

よくある質問

はじめての人から特に多い質問を、私の経験と公的情報をもとに答えます。

最後に一言。ワンルーム投資は「買ってから頑張る」投資ではなく「買う前に決まる」投資です。焦って一室目を決める前に、需要のあるエリアの物件資料を3つ並べて比べてみてください。それだけで判断力がかなり変わります。