投資マンション7選｜東京近郊の厳選物件と結論を徹底解説

• 投資用マンションは住宅ローンではなく不動産投資ローンで購入するのが一般的で、住宅ローン控除は原則使えない。
• 保有中は固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金・保険料がかかる。
• 自己資金の目安は物件価格の15〜30%程度とする業界解説がある。
• 固定資産税は固定資産評価額×1.4%、都市計画税は最高0.3%が標準。
• 投資ローン返済中に自分で住む場合、金融機関の承認が必要になることがある。

投資マンションの結論

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投資用マンションとは、自分で住むためではなく、人に貸して家賃収入を得るために買うマンションのことです。

私は都内で区分マンションを2戸持っています。買う前に一番つまずいたのが「住宅ローンが使えない」という点でした。投資用は不動産投資ローンを使うのが基本で、住宅ローン控除も原則対象外です。

参考までに住宅ローン控除は、新築マンションで13年間、中古で10年間、年末ローン残高の0.7%が所得税などから引かれる仕組みです。投資用にはこれが付かない、と覚えておけば最初の判断を間違えません。

区分マンション投資は、マンションの1戸または複数戸を買って貸し、家賃を得る手法です。

以下では、toushi-kubunに掲載のある物件名を切り口に、エリアごとの見方を整理します。私が物件を見るときに実際にチェックする点も交えます。

グランド・ガーラ立川

立川エリアの区分マンションは、賃貸需要の厚さが投資判断の軸になります。

立川は多摩エリアの中心で、複数路線が乗り入れる駅力があります。私が立川の物件を見るときは、まず駅からの距離と単身世帯向けの間取りかどうかを確認します。

区分マンション投資は1戸から始められるのが利点ですが、その分、空室になると家賃がゼロになります。立川のように賃貸需要が見込めるエリアは、空室リスクを抑える意味で候補にしやすい場所です。

コリーヌ国分寺

国分寺は中央線沿線で都心アクセスが良く、単身・学生需要が読みやすいエリアです。

中央線沿線は乗り換えなしで新宿・東京方面に出られるため、賃貸付けで苦戦しにくい印象があります。ただ立地が良い物件ほど価格も上がるので、利回りとのバランスは冷静に見たほうがいい。

購入前には、不動産業者が物件の重要情報を説明する義務を負っています。気になる点は遠慮なく確認してください。

グランド・ガーラ用賀

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用賀は世田谷区の住宅地で、ファミリーから単身まで安定した居住需要があるエリアです。

田園都市線で渋谷まで近く、世田谷ブランドもあって資産性が落ちにくい。正直、この手のエリアは利回りが低めに出やすいので、家賃収入だけでなく将来の売却まで含めて考える物件だと私は見ています。

用賀のような人気エリアでも、自己資金ゼロのフルローンで始められるケースがあるという解説もあります。ただしこれは一部事例で、金融機関や属性次第で大きく変わります。

青砥テラス

青砥は京成線で都心・空港方面にアクセスでき、価格を抑えて始めやすいエリアです。

用賀のような人気区と比べると物件価格が手ごろで、利回りは取りやすい傾向があります。私が初めて買った物件もこういう価格帯で、最初の1戸としては入りやすい。

ただし保有中の固定費は価格に関係なくかかります。固定資産税は評価額×1.4%、都市計画税は最高0.3%。家賃から毎月引かれていくコストを最初に並べてシミュレーションしてください。

ガーデンズコート立川

同じ立川エリアでも、物件ごとに間取りと想定入居者層が違うため、賃貸需要の中身を見極める必要があります。

立川は単身需要が厚いと書きましたが、ファミリー向けの間取りなら入居者層も保有期間の見方も変わります。投資用マンションを選ぶときは「誰が借りるか」を具体的に思い描けるかが分かれ目です。

火災保険はローン利用時に加入を求められるのが一般的で、火災だけでなく水濡れや台風などの自然災害も補償対象に含まれ得ます。契約期間は最長5年です。

ガーラ・グランディ木場

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木場は江東区の埋立エリアで、都心近接と再開発による賃貸需要が見込めます。

東京メトロ東西線で大手町方面へ直通でき、単身の通勤層に強い立地です。湾岸寄りのエリアは、火災保険で水濡れや自然災害の補償をどこまで付けるかを私はとくに丁寧に確認します。

シースペース小金井

小金井は中央線沿線で、住環境の良さから安定した居住需要があるエリアです。

派手さはないけれど、賃貸が長く付きやすい堅実なエリアという印象です。投資の融資審査では、本人の返済能力に加えて賃貸事業の収益性・継続性も見られます。空室が出にくいエリアは、この継続性の面で評価されやすい。

日神パレステージ玉川上水

玉川上水は多摩モノレールと西武線が使え、価格を抑えつつ通勤利便を確保できるエリアです。

都心ど真ん中より物件価格が落ち着くため、自己資金の負担を抑えやすい。自己資金の目安は物件価格の15〜30%程度とする業界解説があります。これは公的統計ではないので、あくまで準備の目安として使ってください。

コスモスパジオ東大島

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東大島は都営新宿線で都心に直通でき、単身・少人数世帯の需要が読みやすいエリアです。

このあたりは価格と利回りのバランスが取りやすく、区分の1戸目として検討する人が多い印象です。1戸から始められるのが区分投資の良さですが、裏を返せば1戸の空室がそのまま収支に直撃します。

モンシャトー高円寺桃園館

高円寺は中央線の人気エリアで、単身者の賃貸需要が非常に厚い場所です。

私が物件を選ぶ基準で言えば、高円寺のような「街として人気がある駅」は空室期間が短くなりやすく、投資用として安心感がある。一方で人気ゆえに価格が高めで、利回りは控えめに出やすい点は割り切りが必要です。

よくある質問

投資用マンションでよく一緒に検索される疑問を、私の実感も交えて短く答えます。

最後に私の本音を一つ。投資用マンションは「住宅ローンが使えない」「住宅ローン控除が付かない」というだけで、住居用とまったく別物の買い物です。ここを理解しないまま営業トークだけで決めると後悔します。まずは保有コストを書き出し、空室の月でも返済できるかを自分の手で計算してみてください。