ワンルーム投資は本当に儲かる？物件選びから売却まで徹底解説

• ワンルーム投資とは、マンション1室を買って貸し、家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）を狙う手法です。
• 都心部の平均入居率は99.6％、平均空室期間は27日（2025年10月時点）と空室リスクは低めです。
• 実質利回りの適正ラインは3〜5％で、3％未満は回収に時間がかかります。
• フルローンが通れば初期費用0円でも始められますが、その分リスクは大きくなります。
• 成否の8割は立地で決まる、というのが私の率直な実感です。

ワンルーム投資の結論

ワンルームマンション投資は絶対するな！販売会社の巧妙な手口とは…？

ワンルーム投資は「都心・中古・長期保有」を軸にすれば、会社員でも始めやすい手堅い投資です。

私は都内で区分マンションを2戸持っています。8年間、売買仲介の現場で何百件もの投資物件を見てきた立場として言えるのは、儲かるかどうかは買う前にほぼ決まる、ということ。

判断の核は利回りです。都内ワンルームの利回りは3.8〜3.9％（第51回不動産投資家調査・2024年10月）。この水準を一つの基準に、自分の物件の数字が割に合うか冷静に見ます。

店舗一覧

toushi-kubunでは、エリアごとの相談窓口から物件探しの入口を用意しています。

ワンルーム投資は地域の賃貸需要を肌で知る担当者の情報が物を言います。特に都心の物件は、ネットに出る前の段階で動くことも珍しくありません。

まずは自分が検討するエリアを扱う窓口に当たりをつけ、相場感を聞くところから始めるのが現実的です。

買う

買うときに最優先で見るべきは「立地」と「実質利回り」の2点です。

購入は金融機関の不動産投資ローンを組み、家賃収入で返済していく方式が主流です。楽待の調査では約40％がフルローンを希望して通っているとされ、自己資金が少なくても入口に立てます。

ただ、フルローンは諸刃の剣です。借入が大きいほど、空室や金利上昇で一気に収支が崩れます。私は自分の2戸目を買うとき、頭金を入れて返済比率を落としました。眠れる安心感が違います。

売る

ワンルーム投資が儲からない理由を徹底解説します。

ワンルームは流動性が高く、ファミリータイプより売りやすいのが強みです。

理由はシンプルで、価格帯が手頃なため買い手の母数が多いから。投資家だけでなく、自分で住む人や別の投資家にも回せます。

売り時の判断は、残債と売却見込み額の差を見るのが基本です。ローンが減って手残りが出るタイミング、あるいは大規模修繕の前など、出口は持つ前から逆算しておくべきだと考えています。

借りる・貸す

貸す側として最も重要なのは、空室期間をどれだけ短くできるかです。

都心部の平均入居率は99.6％、平均空室期間は27日（2025年10月時点）。退去が出ても1ヶ月前後で次が決まる計算で、これがワンルームの安定運用を支えています。

家賃保証（サブリース）を勧められることもありますが、ここは注意が必要です。保証の内容が想定と違い、数年ごとに保証賃料が下げられるケースを現場で何度も見てきました。契約書の条項は隅々まで読んでください。

事業用・投資用物件の購入・賃貸

投資用ワンルームは、自分で住む物件とは融資も税金も判断軸が違います。

投資用は不動産投資ローンを使い、家賃収入を返済原資にします。一部の業者では35年のフルローンも組め、長期運用を前提にした設計が一般的です。

長く持つほど建物は古くなり、家賃も修繕費も変わります。35年返済を組むなら、その間に発生する設備交換まで見込んで収支を組むのが現実的なやり方です。

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物件は「エリア・利回り・築年数・最寄り駅徒歩分数」の4つで絞り込むのが効率的です。

特に駅徒歩は賃貸付けに直結します。徒歩10分を超えると、都心でも客付けのスピードが落ちる印象があります。

利回りで絞るときは、表面ではなく実質で見られるよう、管理費と修繕積立金の金額を必ず条件に加えてください。

物件特集

特集で狙うべきは、再開発や駅前整備が進むエリアの物件です。

再開発は資産価値を押し上げます。人の流れが増え、賃貸需要が厚くなるからです。私が1戸目を買ったエリアも、購入後に駅周辺の整備が進み、家賃を下げずに更新できました。

特集物件を見るときも、結局は同じです。立地が良く、数字が成立しているか。派手なうたい文句より、その2点だけを確認します。

ワンルームマンション投資とは？

ワンルーム投資とは、マンションの1室を購入して入居者に貸し出し、毎月の家賃収入を得る投資手法です。

収益源は2つ。1つは家賃収入（インカムゲイン）、もう1つは購入時より高く売れたときの売却益（キャピタルゲイン）です。主役は前者の家賃収入で、ここから管理費・修繕費・ローン返済を差し引いた額が、実際に手元に残る利益になります。

初期費用が安いのも特徴です。自己資金が少なくても始められ、フルローンが通れば初期費用0円で投資を始められます。少額から始めたい人にとって、入口の広さは大きな魅力です。

ワンルームマンション投資が「やめとけ」と言われる理由

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「やめとけ」と言われる最大の理由は、業者の言いなりで利回りの低い物件を買い、毎月赤字を垂れ流す人が後を絶たないからです。

空室になれば家賃収入はほぼゼロになります。返済と管理費だけが残り、毎月持ち出しが続く。これが赤字物件の正体です。

さらに前述の家賃保証の誤解。「30年保証だから安心」と言われても、保証賃料は見直されます。最初の数字がずっと続くわけではありません。

正直に言うと、失敗例の多くは物件が悪いというより、買い方が悪い。立地を妥協し、実質利回りを確かめず、営業トークを鵜呑みにした結果です。逆に言えば、ここを外さなければ「やめとけ」は当てはまりません。

ワンルームマンション投資の市場動向

都内ワンルームの利回りは3.8〜3.9％（第51回不動産投資家調査・2024年10月）で、依然として安定した投資対象です。

この数字は適正ラインの3〜5％の範囲に収まっており、都心は空室期間も短い。不況に左右されづらい特性が、投資家から選ばれ続ける理由です。

私の感覚では、都心の単身者需要は今後も底堅い。再開発が進むエリアでは、賃料の上昇と資産価値の維持が同時に見込めます。新築か中古かで迷うなら、私は価格がこなれて利回りの取りやすい中古を勧めます。新築は購入直後に価格が下がりやすく、利回りも薄くなりがちだからです。

よくある質問