ワンルームマンション投資は儲かる？結論と物件選びのポイントを解説

• ワンルームマンション投資は、ワンルームの区分マンションを貸して家賃収入と売却益を狙う投資です。
• 不動産所得は「総収入金額－必要経費」で計算し、固定資産税や管理費、減価償却費などが経費になります。
• 日本の空き家率は13.8％で、賃貸用の空き家は約443万戸あり、空室リスクは現実の数字として存在します。
• 固定資産税の標準税率は1.4％、不動産取得税の標準税率は原則4％で、購入後も税負担が続きます。
• 赤字でも損益通算できますが、土地取得分の借入金利子は通算の対象外で、節税効果は限定的です。

ワンルームマンション投資の結論

ワンルームマンション投資は絶対するな！販売会社の巧妙な手口とは…？

結論から言うと、ワンルームマンション投資は「全員に向く商品」ではなく、空室と運営費を数字で織り込んだ上でないと勧められません。

私自身、都内で区分マンションを2戸持っています。買う前にやったのは、家賃から管理費・修繕積立金・固定資産税・ローン返済を引いて、毎月いくら残るかを電卓で出すこと。これだけです。

ここが甘いまま「家賃でローンが消える」というセールストークを信じると、手出しが続く物件をつかみます。

不動産所得は「総収入金額－必要経費」で計算します。家賃や礼金、更新料が収入、固定資産税や損害保険料、修繕費、減価償却費、借入金利子が経費です。

店舗一覧

店舗の所在地や営業時間について、当サイトで一次情報として確認できる一覧は現時点で持っていません。

正直に書くと、ここは検索の便宜上の見出しで、本記事の本題はワンルームマンション投資そのものです。来店相談の前に、まず手元で「家賃－経費－返済」を試算しておくと、相談の精度が上がります。

買う

ワンルームマンションを買うときは、本体価格だけでなく不動産取得税・固定資産税といった購入後の税金まで含めて判断します。

不動産取得税は取得後に都道府県から課税され、標準税率は原則4％です。住宅や土地には軽減措置があります。

保有中は固定資産税が毎年かかります。標準税率は1.4％で、住宅用地や新築住宅には軽減措置があります。

私の感覚では、買うかどうかの分かれ目は「この税金と管理費を払ってもなお家賃が残るか」です。残らないなら、その物件は見送ります。

売る

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売るときに効いてくるのが、建物の減価償却と耐用年数です。構造によって資産価値の減り方が変わります。

鉄筋コンクリート造の住宅用建物の法定耐用年数は47年、木造住宅は22年です。ワンルームの多い鉄筋コンクリート造は、木造より長く償却できます。

出口を考えるなら、買う前から「何年後に、いくらで売れそうか」をざっくり見積もっておくこと。これをやらずに買うと、売りたいときに残債だけが残るパターンに陥ります。

借りる・貸す

貸す側として一番現実的なリスクは、借り手が見つからない空室です。これは精神論ではなく統計に出ています。

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、日本の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％です。

このうち賃貸用の空き家は約443万戸。つまり「貸そうとして空いている部屋」が全国に大量にあるということです。

家賃保証（サブリース）を勧められることもありますが、保証賃料は見直されることがあり、契約書の条件を読まないと「想定と違う」になりがちです。ここは契約内容で必ず確認します。

事業用・投資用物件の購入・賃貸

投資用として持つメリットの一つが、相続税評価で貸家・貸家建付地の評価減が使える点です。

国税庁は、人に貸している建物（貸家）や、その敷地（貸家建付地）について、自分で使う場合より評価を下げる方法を定めています。

ただし注意したいのは、住宅ローン控除は使えないこと。住宅ローン控除は居住用住宅が対象で、合計所得金額2,000万円以下などの要件があり、入居用の賃貸物件は原則対象外です。

キーワードから探す

ワンルーム投資が儲からない理由を徹底解説します。

物件を探すときの軸は「立地」「築年数」「家賃が経費と返済を上回るか」の3つに絞ると迷いません。

中古の鉄筋コンクリート造は法定耐用年数47年を基準に、残りの償却期間を考えます。この見方を持つだけで、築古物件のリスクが見えやすくなります。

私がキーワードで絞るなら、まず駅距離と空室率の低そうなエリア。家賃が下がりにくい場所かどうかを最優先にしています。

物件特集

特集として並べる前に、どの物件も「家賃－管理費－修繕積立金－固定資産税－ローン返済」がプラスかをチェックします。

見栄えの良い利回り表示だけでは判断できません。固定資産税1.4％や管理費を引いた後の手残りこそが、実際の収益です。

特集物件を見るときの私のクセは、表面利回りではなく「毎月の手残り額」に書き換えて並べ直すこと。そうすると、人気の物件でも手出しになるものが普通に出てきます。

1.ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、ワンルームタイプの区分マンションを購入し、人に貸して家賃収入を得たり、売却益を狙ったりする不動産投資です。

一棟ではなく「部屋単位」で買うため、価格が抑えやすいのが特徴です。その分、空室になると家賃収入がゼロになりやすい弱点もあります。

前述の住宅・土地統計調査の数字どおり、空き家は全国に900万戸あります。「買えば貸せる」ではなく「貸せる立地か」を見極める投資だと、私は捉えています。

1.1.利益を得る仕組み

【ワンルームは絶対に買うな！を論破】逆に買うべきワンルームマンション投資を紹介します

利益は大きく分けて、毎月の家賃収入（インカム）と、売却時の差益（キャピタル）の2つから生まれます。

課税のうえでは、不動産所得は「総収入金額－必要経費」で計算します。家賃や礼金、更新料、共益費が収入、固定資産税や損害保険料、修繕費、減価償却費、借入金利子が経費です。

建物は減価償却の対象になります。お金が出ていかないのに経費にできるため、帳簿上の利益を圧縮できます。これがワンルーム投資の「節税」と呼ばれる部分の正体です。

もし赤字が出た場合、不動産所得の損失は原則として他の所得と損益通算できます。ただし、土地取得のための借入金利子相当額は通算の対象外です。

1.2.意外と運営費用がかかるワンルームマンション投資

家賃がそのまま手元に残るわけではなく、固定資産税・管理費・修繕積立金・損害保険料・借入金利子などの運営費が常に差し引かれます。

固定資産税は毎年1.4％（標準税率）かかり続けます。これは空室でも発生する固定費です。

さらに購入時には不動産取得税（標準税率原則4％）が一度かかります。買った直後にまとまった出費がある、と覚えておくといいです。

私が買う前にやったのは、この表の項目を全部引き算した「毎月の手残り」を出すことだけ。ここがマイナスなら、どれだけ立地が良くても見送ります。

よくある質問