投資用マンション7選｜東京近郊で注目の物件を徹底比較

• 投資用マンションは、自分が住むのではなく賃貸して家賃収入を得る目的の住戸です。
• 投資用マンションの購入には住宅ローンではなく不動産投資ローンを使うのが一般的です。
• 住宅ローン控除は自ら居住する住宅が要件のため、投資用マンションには原則適用されません。
• 購入時には不動産取得税、保有中は固定資産税（標準税率1.4％）などの税金がかかります。
• 新築住宅の住宅ローン控除は控除期間13年・控除率0.7％ですが、これは居住用の話です。

投資用マンションの結論

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投資用マンションとは、自分が住むためではなく、第三者に貸して家賃収入を得ることを目的としたマンションのことです。

私は不動産仲介を8年やってきて、今も都内で区分マンションを2戸持っている。その立場から正直に言うと、いちばん最初に押さえるべきは「ローンと税金の扱いが居住用と全然違う」という一点だ。

投資用マンションの購入に使うローンは、住宅ローンではなく不動産投資ローン（アパートローンなど）が一般的です。住宅ローンは自分が住むことを前提にした商品なので、投資目的の取得には通常使えません。

税金の面も外せません。住宅ローン控除は「自ら居住する住宅」が要件で、国税庁はその年の12月31日まで引き続き住んでいることなどを定めています。だから投資用マンションには原則使えない。

参考までに、居住用で使える住宅ローン控除は、新築住宅等で控除期間13年、中古住宅等で10年、控除率は年末残高の0.7％です。投資用ではこの恩恵が受けられない、と覚えておけば十分です。

グランド・ガーラ立川

グランド・ガーラ立川のような立川エリアの投資用マンションは、JR中央線で新宿方面へ直結する立地が賃貸需要の支えになります。

立川は商業集積と再開発が進む多摩地区の中核で、単身からファミリーまで賃貸層に幅がある。区分マンション投資では「空室期間がどれだけ短く収まるか」が利回りを左右するので、こうした駅力のあるエリアは私も評価しやすい。

ただし物件ごとの管理費・修繕積立金は全国一律ではありません。金額は管理組合や物件ごとに異なるので、必ず重要事項説明書と管理規約で実額を確認してください。

コリーヌ国分寺

コリーヌ国分寺は、国分寺という中央線沿線の住宅地に位置し、安定した賃貸需要が見込めるタイプの物件です。

国分寺は新宿まで20分台で出られ、駅周辺の再開発でファミリー・単身どちらの需要も拾える。私の感覚では、こういう「派手ではないが手堅い」エリアは長期保有のオーナーと相性がいい。

購入を検討するなら、家賃想定だけでなく固定資産税（標準税率1.4％）や管理費・修繕積立金を引いた手残りで判断するのが鉄則です。

グランド・ガーラ用賀

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グランド・ガーラ用賀は、世田谷区の用賀エリアにあり、東急田園都市線で渋谷へアクセスしやすい立地が強みです。

用賀は住環境のよさで人気があり、単身者向けの区分でも賃貸の動きが取りやすい。都心寄りのエリアは物件価格が上がる分、利回りは控えめになりやすいので、そこは正直に織り込んで考えたい。

都心部は市街化区域内のため、土地・家屋に都市計画税（上限0.3％）がかかります。ランニングコストを見るときに見落とさないでください。

青砥テラス

青砥テラスは、葛飾区の青砥エリアに位置し、京成本線・京成押上線が使えて都心方面への移動がしやすい物件です。

青砥は乗り換え拠点で、押上・日本橋方面へ出やすい。都心に比べて物件価格が抑えやすいぶん、表面利回りは取りやすいエリアだと私は見ている。

ただし利回りが高めに見える物件ほど、修繕積立金が将来上がる前提になっていないかを確認したい。長期修繕計画は総会資料で必ずチェックします。

ガーデンズコート立川

ガーデンズコート立川も立川駅圏の物件で、再開発エリアの賃貸需要を取り込める点が投資対象として評価できます。

同じ立川でも物件によって築年や管理状態はばらつく。私が現地で見るときは、共用部の清掃状態とエントランスの傷み具合を真っ先にチェックする。ここが荒れている物件は管理がゆるい証拠で、後々の修繕負担に響く。

購入時には不動産取得税がかかりますが、これは取得後すぐではなく、都道府県から後日課税されます。資金繰りで忘れがちなので注意してください。

ガーラ・グランディ木場

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ガーラ・グランディ木場は、江東区の木場エリアにあり、東京メトロ東西線で大手町・日本橋方面へ直結する都心アクセスが魅力です。

木場・東陽町あたりはビジネス層の単身需要が厚い。湾岸・城東エリアは新築・築浅の供給も多く、賃貸の入れ替わりが回りやすいのが個人的な印象だ。

都心寄りの物件は価格が高いぶん、自己資金と不動産投資ローンのバランスが重要になります。住宅ローンは使えない前提で資金計画を組んでください。

シースペース小金井

シースペース小金井は、中央線沿線の小金井エリアに位置し、武蔵小金井駅周辺の生活利便性が賃貸需要を支えます。

武蔵小金井は駅前再開発で雰囲気が大きく変わった街だ。新宿方面への通勤需要に加え、商業施設も充実していて、単身・DINKS層に貸しやすい。

こうした郊外〜近郊の物件は、都心ほど価格が高くないぶん手残りベースで利回りを確保しやすい。私が初めて買うなら、こういうエリアから入る。

日神パレステージ玉川上水

日神パレステージ玉川上水は、西武拝島線・多摩都市モノレールが使える玉川上水エリアの物件で、複数路線が使える点が強みです。

玉川上水は緑が多く落ち着いた住環境で、単身からファミリーまで幅広い層が住む。物件価格が都心より抑えられるため、利回り重視のオーナーには検討しやすい。

郊外物件は空室リスクの読みが特に大事です。周辺の同条件物件の家賃と空室状況を、賃貸ポータルで自分の目で確認することをすすめます。

コスモスパジオ東大島

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コスモスパジオ東大島は、江東区の東大島エリアにあり、都営新宿線で都心方面へアクセスできる立地が特徴です。

東大島は城東エリアの中でも価格が比較的こなれていて、利回りと立地のバランスが取りやすい。私のように手残り重視で考えるオーナーには相性のいいゾーンだ。

区分マンション投資は、家賃から管理費・修繕積立金・固定資産税・ローン返済を引いた「キャッシュフロー」で見ないと判断を誤ります。表面利回りだけで決めないこと。

モンシャトー高円寺桃園館

モンシャトー高円寺桃園館は、中央線・高円寺エリアの物件で、新宿への近さと根強い単身賃貸需要が投資の安定材料になります。

高円寺は新宿まで10分弱、若い単身層が集まる街で空室が埋まりやすい。中央線沿線の単身向け区分は、私が個人的に最も読みやすいと感じるカテゴリーだ。

中古区分の場合、居住用で買えば住宅ローン控除は中古住宅等で10年・控除率0.7％の対象になり得ますが、投資用として貸す前提なら控除は使えません。出口で売る相手の属性も意識しておきたいところです。

よくある質問

投資用マンションについて、購入前によく相談される質問をまとめました。

最後に一言。投資用マンションで失敗する人の多くは、表面利回りと「住宅ローンで買えるはず」という思い込みでスタートしている。ローンと税金の前提をそろえてから、手残りで判断する。これだけで入口のミスはかなり減らせます。